1. 상가 분양계약시 업종제한약정의 효력
통상 점포분양계약을 맺을 때, 건축회사와 수분양자 사이에 업종제한 약정을 하는 경우가 많습니다. 이에 관해 법원은 다른 점포 매수인에게도 업종제한의 효력을 주장하기 위해서는 다른 점포 매수인의 명시적 또는 묵시적 동의가 있어야 한다고 판단하였습니다(전주지방법원 2018가합717).
최초 수분양계약서에 점포의 업종을 약국으로 지정하면서 최초 임대분양시 지정한 점포 외에는 약국으로 분양, 임대하지 않는다는 내용을 기재하였고, 분양자는 이를 약국 용도로 임대해 왔습니다. 그런데 업종제한이 없는 다른 점포(휴대폰대리점)의 임차인이 임의로 약국을 개설해 다툼이 생겼던 경우입니다.
법원은 건축회사가 상가를 분양할 때 점포별로 업종을 지정하는 경우, 그 수분양자나 그 양수인용은 특별한 사정이 없는 한, 명시적, 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 볼 수 있으나, 일부 특정점포에 관한 업종제한 약정은 원칙적으로 계약당사자가 아닌 다른 점포 매수인에게는 효력이 미치지 않는데, 그 효력을 미치게 하려면 업종제한 의무를 수인하기로 하는 명시적 또는 묵시적 약정(동의)이 있어야 한다고 판시하였습니다.
재판이 제기된 사건에서는 건축회사가 최초 약국지정을 한 점포를 제외한 나머지 점포들의 매매계약서나 임대차계약서에는 업종제한에 관한 내용을 적지 않았고, 다른 점포를 매수한 사람도 업종제한 약정을 하지 않았습니다. 이 경우 다른 점포의 임차인이 많은 비용을 투자해서 약국영업시설을 한 이상, 업종제한(묵시적 동의를 전제함)을 알고도 약국개업을 하였다고 볼 수는 없기 때문에 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다.
그러나 위 판결에 대해서는 아직 이론의 여지가 있고, 또 해당 점포의 구체적인 사실관계를 전제로 한 판단이므로, 일반적으로 받아들여지는 법리가 될 것인지는 지켜볼 여지가 있습니다.
2. 개정 상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권의 적용시점
개정 상가임대차보호법 시행 이후 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 하급심 판결(2020가단5188225)이 나왔습니다.
임대인은 2014년 8월 상가점포를 임차인에게 1년간 임대하는 계약을 맺은 이후 계약서 없이 매년 계약을 갱신해왔는데, 2018년 8월 점포 보증금을 높이고, 월세를 수수료 방식으로 바꾸는 내용으로 새로운 임대차계약을 2018년 10월 26일 체결했습니다. 그때는 갱신청구권의 행사기간을 10년으로 늘이는 개정 상가임대차법이 시행된 지 열흘이 지났지만, 양측은 새로운 임대차계약의 계약기간을 개정법 시행전인 2018년 8월로 소급하고 그때로부터 1년 간으로 정했습니다. 그 뒤 한 차례 형식적으로 계약갱신 거절 통보를 하고 기간만료 이후에도 줄곧 임대차계약을 유지하던 중 점포이전 계획에 관해 이견이 생겨 소송이 제기되었습니다.
법원은 “개정 상가임대차법 시행 이후 갱신되는 임대차에는 개정법 시행 전에 인정되던 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우는 물론, 당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다. 당사자가 2018년 맺은 임대차계약에는 ‘완전합의’라는 제목으로 ‘본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다’고 정하고 임대조건의 적용시점을 2018년 8월로 소급했지만, 이 계약은 그 계약서 작성일자에 이루어진 갱신약정이라고 볼 수는 없다.
“1년 단위로 묵시적으로 갱신돼 온 임대차계약은 2018년 7월 묵시적으로 갱신됐다가 개정 상가임대차법 시행 이후 2018년도 임대차계약서 작성을 통해 다시 갱신되어서 개정법이 적용되는 경우이므로 임차인의 계약갱신요구권 행사는 적법하다”고 판시했습니다.
계약을 체결할 경우 당사자들의 필요에 따라 현재 날짜가 아닌 과거 날짜를 기준으로 작성하여 체결하는 경우도 있지만, 계약서의 날짜를 과거로 기재하였다 하더라도 실제로는 법 개정 이후에 체결한 것이라면, 개정 법률은 여전히 적용된다고 판단한 것입니다.
이상 상가점포의 분양 시 업종제한의 효력에 관한 문제와, 개정 상가임대차법 적용시점에 관한 판결을 정리하였습니다. 필요한 업무에 도움이 되시기를 바랍니다.
2021. 8. 변호사 이원목, 이한결
合同法律事務所 時中 