1. 직접 설치하지 않고 사용만 한 시설의 원상회복의무
임대차계약이 종료되었을 경우, 직접 시설을 새로 설치하지는 않았고 앞선 세입자가 설치한 인테리어를 이용해 가게를 운영했던 임차인도 임대차계약 종료 시 인테리어시설을 철거해서 가게를 원상회복한 다음에 반환해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다(2017다268142).
통상 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환할 때는 수리, 변경 부분의 원상회복 의무가 있습니다. 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약체결 경우와 내용, 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적, 개별적으로 정하도록 하고 있습니다. 위 대법원 판례에서는 시설의 대부분이 전임차인이 커피전문점 영업을 하면서 설치한 것이라고 하더라도 이를 이용해 영업을 한 이상, 임차인은 이를 철거해서 원상회복할 의무가 있다는 판결입니다.
2. 원상회복의무의 범위제한
임대차 계약 종료 시 임차인이 부담하는 원상회복의무에 통상적인 통상적인 손모(損耗)는 포함되지 않는다는 1심 판결이 나왔습니다(2019가합4453).
‘통상의 손모’는 “임차인이 통상적인 사용을 한 뒤 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는데, 이는 임차목적물을 사용하는 임대차계약의 본질상 당연하기 예정돼 있는 것”으로 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생합니다. 이러한 하자에 관해 감가상각도 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 통상의 손모로 인한 부분은 임차인에게 원상회복의무가 없다.”는 판결입니다.
3. 임대차기간 종료 후 불법점유
임대차 계약이 끝나고 임대인이 보증금을 적법하게 변제 공탁하였음에도 불구하고, 임차인이 임대차 목적물인 점포에 물건을 보관하는 방식으로 점유를 계속하고 있다면, 이는 불법행위에 해당되어 손해배상책임이 있다는 대법원 판결이 있습니다(2019다252042).
통상 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시 이행관계에 있으므로, 임차목적물을 반환하지 않았더라도, 보증금을 반환 받을 때까지는 불법행위가 될 수 없습니다. 그러나 임대인이 보증금 잔액을 적법하게 변제, 공탁한 경우에는 동시이행 항변권이 상실됩니다. 그럼에도 불구하고 점포를 계속 점유하는 경우는 과실에 의한 불법점유가 된다는 것입니다.
이 경우 임차인이 해당 임차점포를 잠근 채 실제로는 사용하지 않았더라도, 임대인에게 손해를 입힌 당초 임대차계약에 따른 차임 상당의 손해를 배상해야 합니다.
4. 관리비 부담
임차인이 임대차계약 종료 후, 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 점포를 실제로 사용하지 않고 점유만 하고 있었다면, 그 기간동안 관리비는 누가 부담하는지가 문제됩니다. 최근 대법원(2020다286119)은 임대차계약이 종료된 경우, 임대차 보증금이 반환되지 않은 상태라면 점포 인도시까지 관리비는 임대인이 부담해야 한다고 판결하였습니다.
위 경우는 임차인이 아직 임대보증금을 반환 받지 못하였으므로, 임차목적물 점유가 불법행위가 되지는 않습니다. 그동안의 관리비는 임대보증금을 반환하지 않아 발생된 비용이므로, 임대인이 부담하여야 합니다.
이상 임대차거래에 관한 최근 문제된 사안에 관한 판례를 4차례 정리하여 게시하였습니다. 필요한 업무에 도움이 되시기를 바랍니다.
2021. 7. 변호사 이원목, 이한결
合同法律事務所 時中 