[뉴스레터] 임대차계약 3: 상가임대차(1)

1.          사정변경(코로나로 인한 매출급감) 의한 계약의 해지

코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90%이상 급감하였다면 ‘사정변경의 원칙’을 적용하여 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 나왔습니다. 서울중앙지법 임대차보증금소송(2020가단5261441)의 판결이 그것입니다.

점포는 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고, 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책의 시행으로 해외여행객의 입국자 수가 99% 이상 감소했고, 이에 따라 매출도 90% 이상 감소해 영업을 계속하면 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었던 경우입니다. 이러한 사태는 어느 누구도 예상할 수 없었고, 임차인에게도 어떠한 책임 있는 사유가 아닙니다.

위 판례에서는 위 사건의 당사자간 임대차계약서에 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해지할 수 있다는 조항의 사유에 해당한다고 판시하면서, 또 “설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 경우에도 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우이므로 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다”고 판시했습니다.

특히 위 판결은 하급심 판결이지만 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있습니다.

2.         개정 법률의 적용 범위

구 상가임대차법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우, 최초 임대차기간을 포함해서 5년을 초과할 수 없도록 했습니다. 그러나 2018. 10. 개정된 상가임대차법은 이 의무임대차기간을 10년까지로 확장하였습니다.

그렇지만 개정법 시행당시 이러한 5년의 임대차 기간이 이미 종료된 임대차계약에 대해서는 10년 보장에 관한 조항이 적용될 여지는 없다는 것이 대법원(2020다241017)의 입장입니다. 즉, 임대차기간 갱신을 요구했을 때 이미 임대기간 5년이 지났다면, 개정 상가임대차법은 갱신기간이 지난 임대차계약에는 적용되지 않아, 계약갱신을 요구할 수 없다는 것입니다.

3           권리금 회수기회의 보장

상가임대차법 제10조의 4 제1항에는 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차종료시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반해서 임차인에게 손해를 발생하게 할 때는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

대법원은 최초 임대차기간을 포함해서 전체 임대차기간이 이미 5년을 초과해서 임차인이 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에도, 임대인은 임차인에게 상가임대차법 제10조의 4 제1항에 따른 권리금 회수기회를 보호해야 한다고 판결하였습니다(2017다225312, 225329). 또 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 다른 임차인과 임대차계약을 체결한 것도 정당한 사유가 아니므로 권리금회수방해를 원인으로 한 손해배상 책임을 져야 한다는 대법원 판결도 있습니다(2018다252458판결).

임대차보호법 제10조의 4 권리금회수와 관련하여, 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등을 예외사유로 정하고 있습니다. 그런데 최근 서울고등법원에서는(2019나2025330) 건물을 철거할 정도로 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금회수기회를 부여하여야 하고, 이를 방해하면 손해를 배상해야 한다고 판결하였습니다. 비록 소송당시 건물 뒤편에 전선이 어지럽게 널려 있었고, 화재가 발생한 적이 있었거나, 기와지붕이 깨지거나 떨어져나가 있는 사실이 있었더라도 이는 임대인이 건물유지보수와 관리를 제대로 하지 않았다는 사실만 드러낼 뿐, 건물 대부분을 철거하거나 재건축을 해야만 안전사고를 예방할 수 있는 사태는 아니라고 판단한 것입니다.

필요한 경우 참조하시어 업무에 도움이 되시기를 바랍니다.

2021. 6. 변호사 이원목, 이한결