1. 갱신의사의 상대방
지난해 개정 시행된 주택임대차보호법 제6조의 3에는 임차인이 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다는 내용의 갱신청구권을 새로 규정하였습니다. 다만, 위 조항 단서에 갱신요구를 거절할 수 있는 9개의 사유를 규정하고 있습니다. 그중 임대인이 주택에 실제 거주하는 것을 이유로 갱신청구권을 거절한 경우가 문제되는 경우가 많습니다.
구체적인 사례를 살펴보면, 임차인이 집주인(전 임대인)과 2년짜리 주택임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약 기간 중에 집주인이 집을 팔기로 하고 부동산 매매계약을 체결했습니다. 그 다음날 임차인이 집주인에게 전세계약 연장의사(갱신청구권행사)를 밝혔습니다. 그러나 그 뒤 새로 매수한 집주인이 실거주 목적으로 주택을 매수한 것이므로, 임대차계약이 끝나는 즉시 나가 달라고 소송을 제기하였습니다.
수원지방법원에서는 임차인이 자신의 계약갱신청구권 행사 이후 임차목적물이 양도되었는데, 그 양수인이 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 한다면, 임차인의 주거권을 강화하기 위해서 도입된 주택임대차보호법 제6조의 3 규정 개정이유가 퇴색된다며 실거주를 이유로 갱신거절이 가능한지 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 하는 것이 타당하다고 판단하였습니다. 즉, 기존 임대인이 실거주하는 것이 아니라, 새로 주택을 매수한 사람이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수는 없다고 판단한 것입니다.
주택임대차보호법 제6조 3 제8호에 따른 임대인의 실거주를 이유로 인한 계약갱신요구 거절은 임차인이 예측하기 어려운 주관적 사유에 해당되므로 확대해석해서는 안 된다는 취지의, 개정법률에 대한 최초의 판결입니다.
2. 임차인의 대항력
임차인의 대항력은 임차주택이 매매, 경매 등으로 소유권이 변경되었더라도, 여전히 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 권한을 의미합니다. 주택의 경우는 인도와 주민등록을 마치면, 상가의 경우는 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 이러한 대항력도 임대차 계약이 유지되는 것을 전제하므로, 합의해지 된 경우에는 발생하지 않습니다.
그런데 임차인의 해지 의사가 있었는지가 문제되는 경우가 있습니다. 최근 전세보증금을 대출해주고 전세보증금 반환채권을 담보로 양도받은 주택도시보증공사가 주택에 대한 경매절차에서 채권양수인의 지위로서 배당요구를 했다 하더라도, 이러한 담보권자의 배당요구권 행사를 임차인의 임대차계약해지의사로 간주할 수 없다는 판결이 있었습니다(서울중앙지방법원 2020가단5221504 판결). 임차인의 대항력이 그대로 인정된 것입니다.
이 경우 임차인은 여전히 주택임차권에 대한 대항력을 갖고 있기 때문에 주택을 경매로 취득한 신소유자에 대하여도 대항력을 행사할 수 있습니다. 즉, 주택을 경락 받은 신소유자는 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하였으므로, 경매절차를 통해서 임차인에게 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금 반환채무를 경매대금 이외에도 추가로 부담하게 되는 것입니다.
이처럼 경매로 주택을 구입할 경우, 법률적으로 주의를 요하는 사항이 많습니다.
이상 임대차거래에 관한 최근 문제된 사안에 관한 판례를 정리하여 게시하오니, 필요하실 경우 참조하시어 도움이 되시기를 바랍니다.
2021. 5. 변호사 이원목, 이한결
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