[뉴스레터] 임대차계약 1: 계약 체결 단계

1.         계약서가 여러 개 작성된 경우

임대인과 임차인이 동일한 임차목적물에 대하여 관계기관 제출용, 당사자간 진정한 합의내용을 달리하여 임대차계약서를 여러 통 작성하는 경우가 있습니다. 이러한 경우, 소송이 제기되었을 때 어떤 계약이 효력이 있는지가 문제됩니다.

하나의 법률관계를 둘러싸고 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우, 당사자가 계약서에서 그 우열관계를 명확히 정하고 있다면, 정한 내용대로 효력이 발생합니다.

그러나 통상은 관계기관에 제출할 목적의 형식적인 계약서인지 여부에 관해 계약서에 구체적으로 명시하지 않기 때문에, 당사자가 의도한 효력순서에 관하여 분명하고도 수긍할 만한 반증이 없는 한 원칙적으로 처분문서(계약서)에 기재된 내용대로 의사표시 존재와 내용을 인정하여야 한다는 것이 법원의 입장입니다. 또 법원은 계약서의 내용이 서로 다른 경우에는, 원칙적으로는 최종적으로 체결된 계약내용이 우선한다고 판단하였습니다.

2.          부동산중개인의 손해배상책임

부동산중개업자와 의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로, 이러한 공인중개사의 의무는 임대차계약이 체결되면 바로 종료되는 것이 아니라, 잔금지급과 인도 등 계약상 의무이행부분도 중개행위의 범주에 포함됩니다.

따라서 계약체결시부터 잔금지급시까지 시간적 간격이 있는 경우, 권리관계가 변동될 가능성이 있으므로, 부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계를 조사해 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 즉, 잔금을 받을 무렵의 권리관계도 재차 확인해줄 의무가 있습니다. 또, 같은 주택에 대한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차시기, 종기 등의 관련 정보 역시 임차를 희망하는 의뢰인에게 알려야 합니다.

공인중개사가 부동산의 강제경매개시결정이 있었던 사실이나 담보신탁, 선순위권리자 등을 확인하지도 않은 채, 임차인으로부터 잔금을 받아 임대인에게 주어서 임차인이 보증금을 잃게 된 경우 공인중개사의 손해배상책임이 인정된 사례가 있고, 공제계약을 맺은 공인중개사협회 역시 책임을 부담합니다.

다만 의뢰인이 부동산 거래를 중개업자에게 위임했다고 해서 본인이 스스로도 주의하여 알아보아야 할 책임이 완전히 면제되는 것은 아닙니다. 의뢰인이 직접 거래관계를 조사, 확인하지 않거나 중개인에게 적극적으로 확인요청을 하지 않는 등 부주의한 점이 인정되는 경우 법원이 중개인의 책임을 30%~50% 제한한 사례가 있어, 주의를 요합니다.

따라서 매매나 임대차계약을 체결할 때, 중개인만 신뢰하고 방치해 둘 것이 아니라, 의뢰인 스스로도 등기부등본 확인 등 필요한 노력을 하여야 할 것입니다.