1. 머리말
최근에는 전세사기에 대한 피해사례가 늘어나고 있고, 그 피해자 대부분이 당장 주거할 공간이 없게 되는 막막한 상태에 놓여있습니다. 이러한 피해는 부동산 시장에 매우 심각한 문제로 떠오르고 있습니다.
저희 법률사무소에서는 그간 부동산거래의 안전과 고객의 권리보장에 의미를 두고 일해왔으므로 이러한 부동산 전세 사기행위의 문제를 방관할 수만 없었습니다. 이에 전세사기를 예방할 수 있는 방안을 모색해 보았고, 생각해 본 바, 아래 유의사항들을 적시하오니 전세로 인한 문제를 예방하는데 도움이 되길 바랍니다.
2. 미리 점검해야 할 유의사항
(1) 전세가액의 타당성 확인: 입주할 부동산의 전세가액이 주변 시세에 비추어 합리적인지를 먼저 살펴보십시오. 과도하게 높거나 낮은 전세가액은 사기전세일 가능성이 높습니다. 주변 전세가액의 시세는 해당 지방자치단체가 운영하는 사이트에서 검색할 수도 있습니다.
(2) 전세계약 가액과 입주할 부동산의 시세가치의 비교: 전 세입자가 전세보증금을 주택임대차보호법에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임대인의 책임재산 내용은 기본적으로 입주하는 부동산의 가치이므로 이를 먼저 검토할 필요가 있습니다. 만약 전세가액이 부동산 시세가치의 80%를 초과하게 되면 위험한, 전세계약이 될 수도 있습니다. 부동산의 시가액은 국민은행이 운영되는 인터넷 사이트에서 검색할 수 있습니다. 이 경우, 전세금과 비교할 부동산의 가액은 부동산 시세가액에서 선순위 근저당권의 채권최고액을 공제한 가액으로 비교해야 합니다.
(3) 최근 부동산의 등기부등본 검토: 부동산에 관련된 과거와 현재의 모든 권리는 등기부등본에 기록되어 있으므로 최근 등기부등본을, 등기소 혹은 인터넷으로 발급받아 반드시 확인해보십시오. 등기부에는 부동산 소유자에 대한 가압류, 가처분, 근저당권, 경매사실 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
(4) 집주인의 세금기록 확인: 세무서를 방문하여 집주인에게 미납 세금이 있는지 확인하십시오. 세입자는 관할 세무서에서 집주인의 미납세금 여부를 확인할 수 있도록 법령이 정하고 있습니다.
(5) 부동산중개인 자격 및 집주인의 권리자 확인: 전세 부동산을 소개한 중개인이 사업자 등록이 되어있고 부동산중개사 자격증이 있는, 믿을 수 있는 사업자인지 먼저 확인해야 합니다. 또 부동산전세계약의 임대인이 등기부등본, 건축물대장의 소유자의 이름과 같은지 확인하십시오.
(6) 보증보험 가입여부 확인: 해당 부동산에 관하여 주택도시보증공사와 같은 기관에서 제공하는 보증보험의 가입이 가능한지 여부도 확인해 둘 필요가 있습니다.
(7) 건축물관리대장 검토: 해당 부동산에 관한 건축물관리대장을 확인해볼 필요도 있습니다. 건축물대장에는 부동산의 건축법상 문제(불법건축물 여부) 또 집합건물(아파트, 오피스텔), 연립주택(빌라)인지, 다가구 주택(단독주택)인지 등의 중요정보를 확인할 수 있습니다. 건축물관리대장은 등기소가 아닌 시청에 가거나 인터넷으로 발급받을 수 있습니다.
3. 마무리
이상에서 살펴보았듯이 전세 계약을 체결하기 전에 먼저 위와 같은 유의사항을 검토해 보는 주의가 필요합니다. 저희 법률사무소는 이와 관련하여 문의나 법적 도움이 필요하신 경우 도와드릴 준비가 되어있사오니 언제든 연락주실 것을 주저하지는 마십시오.
T. 02–536–7708
M. 010–9776–7071
감사합니다.
변호사 이원목, 이한결 드림
合同法律事務所 時中 