[뉴스레터] 임대차 3법 개정

안녕하십니까.

합동법률사무소 시중의 이원목 변호사입니다.

금년부터 기회가 닿는 대로 그간 30년 이상의 법조생활 경험을 바탕으로 알게된 법률상식을 지인들과 함께 공유하고자 합니다. 이번에 전해드릴 정보는 가장 논란이 많았던 2020년 7월 개정된 “임대차 3법”에 관한 내용입니다.

임대차 3법의 주요내용은 임차인의 계약 갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제도입니다. 입법 문제가 많이 있지만 우선 시행되고 있는 법률이 어떤 부분을 어떻게 바꾸었는지 간략히 요약하면 다음과 같습니다.

1. 주택임차인의 갱신청구권

상가임대차의 경우에는 이미 10년간의 계약 갱신청구권이 인정되고 있는 반면, 주택임차인의 경우 그간 임차기간이 2년으로 법정 되어있는 것이 전부였습니다. 이번 갱신청구권의 인정으로 1회에 한하여 2년간 더 거주할 기회를 주게 되어 실질적인 임대차 기간은 4년이 됩니다.

단 여기서 주의할 점은 묵시 갱신이나 합의에 의한 갱신은 갱신청구권의 행사로 보지 않기 때문에, 묵시 갱신으로 4년 거주했다 하더라도 임차인은 다시 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임대 계약기간이 끝났을 때 묵시갱신이 되지 않도록 계약연장 거절의 의사를 분명히 통지해야 합니다. 임차인의 갱신청구권을 행사해야 2년간 계약이 갱신되어 계약기간을 4년간으로 제한할 수 있을 것입니다.

갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(2020. 12. 이전 체결한 계약은 1개월 전)까지 행사하여야 하고, 임대인이 갱신청구권을 위반하면 손해배상책임을 집니다. 손해배상의 범위는 1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월 분 2. 제 3자에게 임대하여 얻은 월차임과 갱신거절 당시, 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 임차인이 갱신거절로 입은 손해 중 큰 금액으로 정하게 됩니다. 갱신청구권이 임대인에게 큰 부담이 되므로 향후 임대인은 4년간 주택을 임대하는 것으로 각오하고 그 기간에는 연 5% 이상의 임대료 인상은 불가능하게 될 것입니다.

또 정당하게 갱신 거절할 사유로 법이 정한 경우는 2번의 차임을 연체한 경우, 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단 전대한 경우 등이 있으나 가장 다툼이 예상되는 사유는 임대인이 임대주택에 들어가 직접 거주하겠다는 사유가 갱신거절 사유가 됩니다. 그런데 허위일 경우 손해배상 책임이 있습니다. 이 부분에 대한 향후 법적 다툼이 다소 있을 것입니다.

2. 전월세 상한제

이는 계약을 갱신할 때 임대료(보증금 및 월세)를 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 제한하는 제도입니다.

정부가 전월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%까지 낮추기로 하였는데(예컨대 보증금 3억원의 경우, 4%인 경우 연 1,200만 원 ÷ 12개월 하면 월세는 100만 원 정도로 환산 되는데, 2.5%로 낮추면 환산월세는 62만 5000 원으로 낮아집니다.), 이러한 환산월세와 기존 월세를 합한 금액의 5%를 넘지 않는 범위 내에서만 인상할 수 있는 것입니다. 그러나 새로운 임대차 계약에서는 제한을 받지 않게 되므로, 그 제한의 실익은 4년간에 한정될 뿐입니다.

3. 임대차 신고제도

임대차 신고제는 기존 부동산거래 신고 등에 관한 법률에 규정이 있음에도 불구하고, 주택매매를 신고해야하는 경우와 같이 임대차 거래도 신고하여 대외적으로 공개하도록 한 것인데 2021. 6. 1.부터 적용됩니다.

주민등록법에 따라 전입신고하면 주택임대차 계약을 신고한 것으로 간주하고, 임대차계약서를 제출하여 주택임대차 계약 신고접수를 완료하게 되면, 임대차에 대항력을 발생하는 확정일자를 부여한 것으로 간주하게 됩니다.

이러한 신고제도는 향후 임대인의 임대 내역이나 임대차거래의 시세정보를 정확히 파악하기 위한 것입니다.

4. 맺음말

이상 임대차 보호를 위하여 계약갱신 항목을 새로 신설하여 임대차기간을 4년으로 보장하고 또 계약갱신이나 차임보증금증액청구가 보증금 전체의 약정한 차임이나 보증금의 1/20(5%) 금액을 초과하지 못하도록 제한하여 임차인의 거주안정을 보장하고 있습니다. 또 국토부가 전체 임대차 시세와 현황을 바로 확인할 수 있도록 임대차 신고제도도 새로 시행하고 있는 것입니다.

위와 관련하여 보다 구체적인 법률의 적용에 대해서 의문이 있으시면 연락주시기 바랍니다.

2021. 2. 24.

변호사 이 원 목 (010-9776-7071)