1. 토지거래허가제도
토지거래허가제도란 토지이용 등을 합리적으로 규제하기 위하여 시·도지사 등이 특정 지역을 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정함으로써 거래를 규제하는 제도입니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조, 시행령 120조). 이러한 허가구역 내의 토지 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전 또는 설정하는 토지거래계약은 계약체결을 위해서 먼저 시장이나 군수 등으로부터 허가를 받아야 합니다.
이렇듯 허가구역 내에서 토지거래를 하는 경우, 계약체결 전에 허가를 받아야 하지만, 실제 거래의 대부분은 향후 허가 받을 것을 전제로 토지거래계약을 먼저 체결하고, 그 계약의 이행으로 토지거래허가를 신청하는 것을 내용으로 하는 것이 일반적입니다.
대법원에서도 이러한 거래실태를 고려하여 허가를 받지 않는 토지거래계약은 원칙적으로 무효이지만, 추후 허가를 받게 되면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 허가를 받을 때까지 해당 토지거래계약은 “유동적 무효”의 상태인 것으로 보고 있습니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다122443 전원합의체 판결).
2. 유동적 무효의 법률관계 내용
토지거래허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전까지는 효력이 없습니다. 따라서 계약당사자는 거래계약에 기한 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 이행청구도 할 수 없습니다.
즉 채무불이행을 이유로 계약해제를 할 수 없고(대법원 1995. 1. 24. 선고 93다 25875 판결), 손해배상 청구도 할 수 없습니다(대법원 2000. 1. 28. 선고 99다 40524 판결).
그러나 토지거래허가는 당사자 쌍방이 공동으로 신청할 의무가 있으므로 허가 신청 절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여는 협력의무이행을 소송으로 구할 수 있습니다. 따라서 토지거래허가 신청절차청구권을 피보전권리로 하여 매매목적물의 처분을 금지하는 가처분도 가능합니다(대법원 1998. 12. 22. 선고 98다44376 판결).
이러한 유동적 무효의 상태인 토지매매계약을 근거로 당사자가 임의로 지급한 계약금 또는 매매대금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태에 있는 한, 이를 부당이득으로 반환 청구할 수는 없고, 유동적 무효상태가 무효로 확정되었을 때, 비로소 부당이득반환을 청구할 수 있습니다(대법원 1997. 11. 11. 선고97다36965, 36972 판결).
이경우 토지거래계약에 기한 등기도 토지거래허가서를 첨부해야 가능하기 때문에 허가를 받지 않고는 원칙적으로 등기를 마칠 수가 없습니다. 이에 토지거래가 허가대상으로 대가를 받고 이전 또는 설정하는 계약이라는 점을 이용해서 매매계약을 체결하였음에도 그 등기원인을 증여로 변경하여 등기신청하는 방법으로 등기를 마치는 경우도 자주 있습니다. 그러나 이러한 토지거래허가를 회피하는 탈법목적의 토지거래계약은 처음부터 확정적으로 무효입니다(대법원 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결).
3. 세금 문제
토지거래허가를 받지 않아서 매매계약이 유동적 무효의 상태에 있다면, 매매대금을 전액 먼저 지불해서 매도인이 이를 보관하고 있다고 하더라도 매도인에게 양도소득세를 부과할 수 없다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2003. 7. 8. 선고 2001두9776 판결).
이를 대법원이 종합소득세(사업소득세)나 법인세에 있어서 소득이 발생하였는지 여부를 경제적 실질에 따라 판단하는 반면, 양도소득세에 있어서만 과세요건인 양도를 유효한 양도로 제한하고 있어 양도의 원인계약이 유동적 무효상태인 경우에는 양도소득세 과세요건이 충족되지 않는다고 본 것입니다. 그래서 양도소득세와 달리 개인에 대한 종합소득세나 법인세에서는 유동적 무효 상태의 토지거래계약에 기한 대금의 양도 차익에 대해서도 세금을 부과할 수 있는 것으로 보입니다.
또 대법원은 매매계약을 체결하였음에도 형식상 증여계약서를 작성하여 소유권 이전 등기를 마친 경우와 같이 토지거래계약이 토지거래허가를 잠탈할 목적에서 이루어져서 처음부터 확정적으로 무효인 경우에는 예외적으로 경제적 이익이 있는 매도인에게 양도소득세를 과세할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결).
4. 마무리
이상에서 토지거래허가와 관련된 계약의 효력 및 이행방식 그리고 세금문제에 관해서 개괄적으로 정리하였사오니 업무에 참고하시기 바랍니다.
2025년 1월 8일
변호사 이원목
合同法律事務所 時中 