[뉴스레터] 담보신탁부동산을 대상으로 한 채권보전 (1)

1. 서설

재건축, 재개발, 상가 리모델링 및 분양사업 등 대규모 건축공사를 하는 경우 통상 금융기관으로부터 PF대출로 공사자금을 사용하는 것이 일반적입니다. 이 경우 금융기관에 담보제공을 편리하게 하고 사업을 안정적으로 진행하기 위해 개발목적 부동산을 신탁회사(수탁자)에 신탁등기로 소유권이전하고, 사업시행자인 위탁자의 대출채무를 담보하는 부동산담보신탁을 하게 됩니다.

이렇게 신탁등기가 경료되면 위탁자의 소유 부동산자산은 모두 부동산신탁회사에 소유권이전등기 되어 소유권은 대외적으로 수탁자에 귀속되고 시행사(위탁자)는 대규모 사업의 시행에도 소유 부동산자산이 없기 때문에 채권자는 채권보전 방안을 강구하기 힘들어집니다.

이 경우 채권자는 통상 신탁계약이 종료되거나 해지되는 경우 신탁자가 신탁회사(수탁자)에 가지는 부동산 소유권이전등기청구권을 대상으로 채권가압류를 하는 경우가 전부입니다. 그러나 이러한 채권보전 방안은 통상 부동산 담보신탁의 경우 수탁자가 담보권 실행사유가 발생하면 직접 제3자에 처분할 수 있는 약정이 있어 제3자에게 직접 처분한 때에는 소유권이전등기반환청구권을 대상으로 한 가압류는 무용지물이 됩니다.

그런데 이러한 경우에도 일정한 경우 가압류 처분에 반하는 처분으로 신탁회사(수탁자)에게 손해배상을 인정한 대법원 판결이 있어 담보신탁 부동산에 대한 획기적인 해결방안을 소개하고자 합니다.

2. 대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다247750 판결

가.   하급심 판결

위탁자의 채권자들이 위탁자의 수탁자에 대하여 담보신탁계약의 종료, 해지를 원인으로 한 신탁부동산(아파트)에 관한 소유권이전등기청구권을 가압류를 신청하였는데, 그 결정주문에는 “위 소유권이전등기청구권을 가압류하고, 수탁자는 위탁자에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하여서는 아니 된다”라고 하였습니다.

그런데 그 뒤 수탁자가 신탁된 아파트를 직접 제3자에게 매도하고 그 처분대금을 수령하자 위탁자의 채권자들(원고)이 이는 이 사건 가압류결정을 위반한 것이므로 수탁자는 채권자들에 대해 손해배상을 해야 한다고 소송을 제기하였습니다.

이에 제1심법원은 수탁자인 피고가 위탁자에게 이 사건 아파트에 관한 담보신탁계약의 종료를 원인으로 소유권이전등기를 한 것이 아닌 이상, 우선 수익자의 요구로 제3자와 매매계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐준 것이 가압류결정에 위반되는 것이라고 볼 수는 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각하였습니다.

이에 원고들은 항소를 제기하며 추가적으로 수탁자인 피고가 제3자에게 이 사건 가압류결정 대상 각 아파트를 매도한 것은 이 사건 신탁계약의 특약사항 제7조 제4항에 근거한 것으로서 위 조항 자체가 이 사건 가압류결정을 면탈할 목적으로 만들어진 규정이므로 수탁자가 위 조항에 근거하여 제3자에게 아파트를 매도한 것은 이 사건 가압류결정에 따른 금지를 위반한 것이므로 피고는 원고들에게 불법행위에 대한 손해배상을 하여야 한다고 주장하였습니다.

항소심은 (1) 이 사건 가압류결정의 내용에 비추어 그 결정에 있어 금지되는 것은 이 사건 신탁계약의 해지 또는 종료를 원인으로 수탁자가 위탁자에게 소유권이전등기 절차를 이행하는 것이고, 그 밖에 수탁자가 다른 원인에 의해 제3자에게 이 사건 아파트를 양도하고 이에 따른 소유권이전등기를 마친 것은 이 사건 가압류결정에 따른 금지대상에 해당하지 않는다.

(2) 다만 채무자인 위탁자가 해당 아파트의 분양대금에 상당하는 대출금을 우선수익자인 금융기관들에 변제함으로써 이 사건 신탁계약의 목적이 달성되어 해당 아파트에 관한 이 사건 신탁계약이 해지되어야 하는 경우 편의상 수탁자가 우선수익자인 금융기관들의 동의를 얻어 직접 해당 수분양자에게 소유권이전등기를 마치는 행위는 실질적으로 이 사건 가압류결정에 따른 금지를 위반하는 행위로 보아야 할 것이나, 오히려 이 사건 위탁자가 금융기관들에 대한 대출원리금채무를 변제하지 못해 위 금융기관들의 요청에 따라 아파트를 제3자에게 매도하고 그 매매대금으로써 신탁비용 및 대출원리금 채무의 변제에 충당한 것이라며, 피고가 제3자에게 아파트를 매도한 것이 이 사건 가압류결정에 위반한 것은 아니라고 판단하였습니다.